一。清算条件
（一）法定清算条件
根据国税发【2006】187号与国税发【2009】91号文规定，法定的清算条件主要有：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
即符合以上情形之一的，纳税人应（必须）进行土地增值税的清算。
（二）指定清算条件
根据国税发【2006】187号与国税发【2009】91号文规定，指定的清算条件主要有：
1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4、省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
即符合以上情形之一的，税务机关可以要求纳税人进行土地增值税的清算。
“已竣工验收”的房地产开发项目，应当如何理解把握？
根据国税发【2009】31号文规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三） 开发产品已取得了初始产权证明
国税函[2009]342号：所称“开发产品已开始投入使用”是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。
国税函[2010]201号：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
何谓“初始产权证明”：
1、在开发小区竣工验收之后，由当地建设管理部门颁发《建设工程竣工验收规划确认书》；
2、再由国家批准的测绘部门进行实地测量发给“实测报告”
3、然后，房地产开发企业到当地房屋管理局办理取得《房屋所有权证》，即平常讲的“大产权证”，即“初始产权证明” |
税务相关